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Depuis 2023, de nombreuses SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont vu la valeur de leurs parts diminuer. Vous détenez des SCPI et vous vous interrogez sur leur pertinence dans votre portefeuille ? Ou bien vous envisagez d'investir et vous vous demandez si la pierre-papier reste une option intéressante ? Dans cet article, je vous aide à comprendre la situation.
Pourquoi ces baisses de prix ?
L'immobilier traverse une phase de turbulences. Comme tous les actifs immobiliers, les SCPI subissent également ce cycle. Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
Tout d’abord, la lutte contre l'inflation menée par les banques centrales a entraîné une hausse des taux d'intérêt. Cette augmentation brutale a eu un effet direct sur le marché immobilier, provoquant une baisse de la valeur des biens détenus par les SCPI. Cette correction est en partie due au fait que l'immobilier a connu une période faste au cours des 10 dernières années. Durant cette période, les SCPI ont collecté d’importants capitaux et acquis des actifs à des prix élevés, juste avant la chute des marchés.
De plus, une grande partie des actifs des SCPI sont composés de bureaux, un secteur qui souffre particulièrement depuis 2020 avec l’essor du télétravail. Cette évolution des usages fragilise la demande pour ce type d’immobilier.
Cependant, il est important de rappeler que l’immobilier est un investissement cyclique et de long terme. En moyenne, les parts de SCPI sont détenues pendant 22 ans. Les revenus réguliers générés par les loyers soutiennent la performance globale sur le long terme. Après une phase de baisse, une baisse des taux pourrait à nouveau faire grimper les prix de l'immobilier.
La mauvaise réputation des SCPI : un problème de commercialisation
Comme dans de nombreux secteurs, les SCPI ont parfois souffert d'une mauvaise commercialisation. Beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine, motivés par des commissions immédiates, ont proposé ces produits sans tenir compte des réels besoins de leurs clients.
Plusieurs erreurs fréquentes sont souvent commises :
Des épargnants transfèrent leur épargne de précaution (comme celle placée sur un livret A) vers les SCPI, attirés par la promesse de rendements plus élevés. Mais ces deux types d’investissement n'ont pas le même objectif : le livret A est un produit sécurisé à court terme, tandis que les SCPI sont des placements immobiliers à long terme.
Certains investisseurs pensent pouvoir faire des gains rapides avec les SCPI. Or, il s'agit d'un placement long terme, tout comme l'achat d'un bien immobilier. Il serait impensable d'acheter un appartement pour le revendre six mois plus tard. Il en va de même pour les SCPI.
J'entends souvent que les SCPI sont perçues comme sans risque. Cela est faux : l'immobilier est un actif dont la valeur peut fluctuer. Les SCPI sont classées 3 sur 7 sur l’échelle des risques.
Enfin, la diversification est la clé. Il est essentiel de ne pas concentrer ses investissements sur une seule SCPI. En diversifiant les types d'actifs, les secteurs (bureaux, commerces, résidences) et les zones géographiques, on maîtrise mieux les risques.
Pourquoi je continue à recommander les SCPI ?
Malgré ces difficultés, la pierre-papier reste une option pertinente dans certains contextes. Voici pourquoi je continue de la proposer à mes clients :
Accessibilité : Avec un ticket d'entrée de quelques centaines ou milliers d'euros, la pierre-papier permet d'accéder au marché immobilier sans les contraintes de gestion.
Mutualisation du risque locatif : Contrairement à un achat immobilier direct, les SCPI répartissent le risque locatif entre plusieurs biens et locataires.
Diversification des actifs : L'immobilier a l'avantage de réagir différemment aux cycles économiques par rapport aux actions ou aux obligations. Cela contribue à réduire le risque global d’un portefeuille d'investissement.
Quelles opportunités sur le marché de la Pierre-Papier aujourd'hui ?
Malgré les baisses récentes, il existe encore de bonnes opportunités dans le secteur de la pierre-papier. Par exemple :
Les SCPI récentes : Certaines jeunes SCPI ont acquis des actifs après la baisse des prix et affichent aujourd'hui de bonnes performances.
Transformation des bureaux : Certains fonds se concentrent sur la conversion de bureaux en logements résidentiels, une réponse intéressante face à la pénurie de logements actuels.
Le viager : Certains fonds se spécialisent dans l'achat de biens en viager, permettant ainsi de profiter de prix attractifs.
Conclusion
En résumé, pour les investisseurs dont le profil et les objectifs patrimoniaux sont compatibles avec ce type de placement, la pierre-papier reste un outil intéressant pour diversifier et optimiser son patrimoine. L’important est de comprendre la nature cyclique de l’immobilier et d’adopter une stratégie de long terme, tout en se diversifiant.
N’oublions pas : bien utilisé et bien conseillé, l’investissement en SCPI peut encore offrir de belles perspectives pour l’avenir.